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上海日博rb600变频器 - 估值回调业绩靓丽 是时候买点内房股了
发布时间:2020-01-09 13:59:46

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上海日博rb600变频器,近来影响内房板块崩塌主要有三个因素:棚户区审批趋严、人民币贬值、发改委限制发外债。

在连续大跌4天后,6月29日,内房股全线飘红!

一夜之间,出来力挺内房股的声音不绝于耳。智通财经梳理出,首先,棚改从2015年进行到现在,关于棚改货币化比例下降以及力度缓慢降低是大趋势,况且对于深耕大湾区的内房股而言,棚改影响极小,根本不怕地价房价跌。

其二,近来人民币持续贬值,但是也与去年年底的汇率差不多,彼时的内房股要多疯狂有多疯狂。

此外,最新的6月份房企销售业绩显示,TOP20房企半数以上业绩目标完成度过半。智通财经认为,前期的内房股下挫为市场在恐慌因素主导下的非理性下跌,恐慌过后,地产股的配置价值凸显。

历经千锤百炼TOP50,还怕啥?

内房股在经历2017年的疯涨大涨后,2018年以来,港股市场对内房的估值更加强调负债指标,目前地产板块的估值已经降至3年来的新低,部分主流地产股估值更是处于历史低位。

因此,融资成本增加背景下,加杠杆周转模式的房企估值就得遭遇重压吗?

其实,从净负债和有息负债规模来看,据亿翰智库数据显示,2017年,上市房企整体平均净负债率达到76.61%,而部分龙头的房企的净负债率更不高。

根据上市房企2017年财报显示,碧桂园(02007)的净负债率仅为56.9%、万科(02202)更是只有8.8%,此外,融创(01918)已明确表示,计划到2019年将净负债率降至70%以内。

值得一提的是,2017年下半年,融创有息负债只增加了380亿,其中包括并表万达文旅城增加原有有息负债291亿。这意味着2017年下半年融创自己只增加了89亿有息负债。

前期土地储备较为丰厚、存续比高的房企,在当前经济震荡调整期明显放慢了拿地的节奏,以稳健为主,投销比相较于2017年全年出现了不同程度的下滑。

在银根紧缩的大环境下,随着资金环境的收紧,驱动市场偏好转向更加稳健的房企,而头部房企在负债空间及拿地优势等方面都具有优势。

截止2017年12月31日,恒大、碧桂园、融创和万科四家房企的土地储备均超过1亿平方米。

智通财经了解到,主要头部房企早在年初就已完成融资,资金基本已属于充裕状态。如碧桂园,在2018年首月就配股融资金额超过78亿港元,同时发行了156亿港元的可转股债券。此外新城控股(01030)折让配股筹资15.46亿港元。此外中国金茂(00817)、正荣地产(06158)等也都已在资本市场寻求股权融资。

尽管近来人民币持续贬值,但是2018年上市房地产企业的美金债占总负债比例只有25%,远低于2016年的35-36%。

行业中,民营房企美金债比例较低,如融创、龙湖(00960)及龙光(03380)的美金债占比分别只有6%、19%及20%。据业内人士估计,即使今年人民币贬值5%,这对上市房企的核心利润只有0.8%的影响。

对应房企2018年的销售数据,其实大多数房企在自去年以来已在发力降杠杆了,2018年将结算2017年销售业绩,因此今明两年房企的财务指标将逐步提高。

关于棚改的影响,今年前5个月,三四线城市剔除棚改货币化安置的销售面积增速仍有20%,较2017年底不降反升。

据浙商证券估计,决策层对政策调整的底线是不发生系统性风险,应该不会让房地产销售增速发生金融危机级别的下滑,因此,全面停止棚改的概率几乎没有。

野村证券最新研报指出,有关棚改及人民币因素对在香港上市的内房企业影响有限,相信随着6月强劲销售数字公布及中期业绩表现,将带动市场信心回升。

克而瑞地产研究院发布的前6月份销售数据,其总体特征为:五六月供应放量,37家房企6月超百亿,TOP30和TOP100集中度分别近50%和70%,TOP20房企半数以上业绩目标完成度过半。

此外,对于规模房企而言,为了迎合国家战略诉求,规模型房企大多走上了“产业化”路径,纷纷布局农业、教育、文化、体育、科技等产业,借此获取更加可持续的发展动力和新的利润增长点。

综上,随着调控政策的长期化以及集中度的大幅提升,经历过大风大浪后,规模房企在融资、拿地、盈利能力等方面的优势尽显。

业绩美丽股东增持,不是错杀?

说了这么多,从最新出炉的6月份销售数据来看,碧桂园销售金额及销售面积均居于榜首,此外,新城发展的权益销售额更是由前5月的第十位进一步上升至第九位。

销售的飙涨缓解了市场对民营现金流和负债的担忧,目前来看,不管是民营、还是国企地产股,估值都在20倍以下,接下来房企或将启动轰轰烈烈的估值修复。

智通财经认为,这一波棚改杀,融创、万科、佳兆业(01638)以及龙光等都属于被错杀的内房股,一来这些房企的项目主要位于一二线城市;二来,这些港股内房股很多土地位于大湾区内。

粤港澳大湾区规划出台在即,区域房地产业的未来走向成为焦点,各大房企在排兵布阵方面如何重新调整,也将是获取更大区域升级红利的关键。

智通财经了解到,万科的土储将近八九成位于一二线城市,近两年偏保守,属于典型的高现金低负债。

此外,融创的土储主要位于一二线以及环一线城市,且绝大部分项目为中高端住宅,棚改的客户占比应该是极少的。

尽管碧桂园深耕三四五线城市,目前在建的项目,三分之一的布局是在大湾区。

资料显示,截至2017年底,碧桂园在大湾区的土地储备共计5081万平方米,未售货量可达4265万平方米,对应货值5726亿元。另外在大湾区还有7811亿元潜在货量。

截至2017年底,佳兆业土地储备总量达2200万平米,其中,大湾区土地储备约1300万平米,货值超3000亿元,有一半以上在深圳。同时,作为最早参与深圳旧改的企业之一,佳兆业拥有深圳大量城市更新类优质土地储备。丰富的土地储备和旧改储备将为佳兆业的再次腾飞奠定基础。

除了佳兆业,龙光地产在大湾区的土储更加不容小觑。截至2017年底,龙光总土储货值高达人民币5200亿元,其中粤港澳大湾区货值占比超过80%。此前,花旗、瑞信、汇丰、中银、等多家国内外知名券商均看好龙光地产。

值得一提的是,6月26日反弹最为犀利的为新城发展控股,涨幅达14.7%。其实新城发展算是比较抗跌的内房股,2017年毛利率及ROE分别高达33.27%、34.47%,此外管理层公开表示今年完成1800亿销售额完全没有问题,花旗更是大胆预测,新城发展今年销售额将逾2000亿元。

因此,要不是遭遇此波错杀,新城发展很有可能冲破前期高点,开启主升浪。

据智通财经统计,今年以来,出现高管增减持、且市值在50亿港元以上的港股上市公司共有54家,大部分增持行为集中在房地产行业。

如6月以来,新城发展控股股东王振华曾多次增持,最近一笔增持于6月25日公开市场增持合共50万股公司普通股,平均价格约为每股7.1560港元。此外,龙湖、中国金茂、融信中国(03301)、中国奥园(03383)以及碧桂园等,今年以来股东均有增持。

市场这一波非理性下跌,让港股不少内房股价值凸显,作为老板肯定更加明白自己企业价值所在,也是表明信心市值维护最好的方式。

现在回想起来,早在6月初,主要内房股5月份靓丽业绩发布时,彼时大行及机构就曾表示:低吸优质地产股的好机会到来了!总之,还是那句话,价值投资会迟到,但一定不会缺席,6月份销售数据已足以说明一切。

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